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文/陆既白
编辑/世界
哈喽，大家好！我是你们的小陆，都说未来房价白菜价，现在的房子正经历市场寒冬，全国各地的房子都有不同程度的遇冷，但奇怪的是这样的情况下，云南的房地产却火热发展，就连外地人都争相去云南买房子，年内扫货高达4.3万套，这究竟是怎么回事？为啥云南房子这么受外地人欢迎？
逆势而为：昆明为何执着房地产？
不少人发现，房地产话题已淡出视野许久，这其实是件值得庆幸的事，房地产的黄金时代已然落幕，而这个转变对大众而言意义积极。
中国未来经济发展的核心动力，明眼人都清楚，得靠科技进步、科技创新与产业升级。
但有一个地方却偏要逆着来，坚持要继续大力发展房地产，它就是云南昆明，全国多数地区都在淡化房地产，国家重要会议里也极少提相关内容，这趋势摆得明明白白。
国庆假期刚过，昆明一场城市工作会议直接定调，要把房地产当成推动全省经济的关键动力，意思很直白，就是要接着盖好房、多盖房，卖给全国人，甚至盼着东南亚的人来买。
昆明这么硬气，背后不是没缘由，最核心的底气，来自云南偏低的城镇化率。现在全国城镇化率大概66%到67%，国家短期目标是70%，云南却只有54%，跟西藏一起，是全国仅有的两个低于55%的地区。
当地算盘打得精，觉得还有大量农村人口要进城，住房需求肯定少不了，2024年云南省统计局发布的报告里也提，未来十年农村转移人口预计有500万，这成了他们看好楼市的重要依据。
旅游业的火爆更让他们添了信心。2023年云南接待游客7亿人次，旅游总花费1.14万亿元，其中400万是旅居游客，2024年上半年这股热潮没退，旅居游客同比涨了45.4%，人均停留时间也延长到91天。
这些数据让昆明觉得，旅游地产是块肥肉。西双版纳、丽江这些热门地，外地购房者占比高得吓人，版纳甚至有75%的房子被外省人买走，腾冲、元谋这些县域比例更夸张，最高能到89%。
还有个不能说的秘密，就是历史依赖。2019年那会儿，昆明对房地产的依赖度高达32.7%，在全国40个重点城市里排第二，仅次于三亚，那年云南GDP增速冲到全国第二，靠的就是房地产27.8%的疯狂增长。
2021年后楼市降温，云南经济立马跟着承压。2023年前三季度，昆明房地产开发投资降了43.5%，GDP增速只有3.1%，比全国平均水平低了近2个百分点。这种落差下，又捡起房地产也算是病急乱投医。
数据好看：繁荣背后藏着隐忧
单看数据，云南房地产确实比全国多数地方表现好。2024年前8个月，全国房地产开发投资降了12.9%，商品房销售面积降了4.7%，一片冷清。
云南这边却逆势飘红，开发投资只降了2.8%，商品房销售面积还涨了4.5%，两项指标都比全国高出10个百分点左右，这种反差，让当地更坚信自己的判断没错。
但数据好看不代表真健康。2024年《中国房地产报》的调查就揭露了真相，云南楼市是“量增价稳”，甚至部分区域在降价促销，西双版纳一些楼盘，2021年单价1.2万元，现在8000元都难出手。
更麻烦的是二手房流动性差。有杭州购房者2022年在版纳买了套89平米的房子，花了110万，2024年挂80万都没人问，中介说，这类外地投资客的房源积压太多，光版纳就有超过3万套二手房待售。
本地人的购买力更是撑不起市场，2023年云南居民人均可支配收入26937元，比全国平均水平低了1万多，农村人口收入更低，想在昆明买房，对多数人来说就是天方夜谭。
年轻人用脚投票就是最好的证明，云南大学2024年毕业生就业报告显示，留在本省的学生不到30%，大部分都去了广东、浙江这些发达地区，连本地人才都留不住，楼市长期动力从哪来？
寄望东南亚购房者更是不切实际。2024年昆明海关数据显示，在滇工作生活的东南亚籍人士约12万，其中有购房需求的不足1%，而且他们更倾向于租房，毕竟跨境生活的不确定性太大。
乳山银滩的教训就在眼前。当年也是靠着“海景房”概念吸引全国购房者，巅峰时房价炒到过万，现在很多小区成了“鬼城”，二手房单价跌到3000元都卖不动。云南的旅居地产，正走着相似的老路。
破局之路：跳出楼市看发展
房地产行业肯定会一直存在，大家要住房子，改善需求也一直有，但把它当成经济发展的核心支柱，在2025年的今天，实在是不合时宜，云南其实有大把好牌可打。
2024年《人民日报》报道过，中老铁路开通三年，累计发送旅客超2000万人次，货运量突破1800万吨，这条“黄金通道”带来的机遇远不止房地产。
东南亚市场的潜力值得深挖。2023年中国与东盟贸易额突破6.5万亿元，云南作为面向东盟的门户，农产品、电子产品出口增速都超过20%，把精力放在外贸、物流上，比盖房子靠谱多了。
旅游业也能做深做透。丽江就有个好例子，当地不搞房地产炒作，而是打造“民宿+文化体验”模式，2024年上半年民宿入住率达85%，游客人均消费比去年涨了30%，真正把流量变成了收入。
云南的有色金属资源更是王牌。中国稀土产业通过技术升级实现弯道超车的故事，完全可以复制到云南的铝、铜产业上，2024年云南铝业投入50亿元搞绿色铝研发，产品附加值一下提升了40%。
对年轻人来说，更该看清方向。不用纠结昆明是不是能升一线城市，也别盯着房价涨跌，2024年昆明高新区发布的人才政策显示，新能源、生物医药领域的技术人才，年薪普遍能到20万以上。
把心思放在这些新兴产业上，比炒房靠谱百倍。建设家乡不是靠买房子撑起来的，而是靠一个个年轻人在科技、产业领域的突破，靠实体经济的扎实发展。
适度发展房地产保障民生没问题，但要是还想靠它拉动经济，就是刻舟求剑，云南的魅力，从来不是钢筋水泥的楼盘，而是蓝天白云的风景、四通八达的通道和潜力无限的产业。
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